賃貸を契約するときに気をつけるべく違約金についてです。
違約金というと、
- 契約が終わった後に住む前に解約をする場合
- 契約条件に満たない解約の仕方をする場合
2つのパターンが思いつきますが、今回はパターン2の、期間内での途中解約の場合です。
通常は2年間契約で更新は2年ごとなりますが、それまでに解約をする場合に解約料がかかってしまうのか、絶対に支払わなければならないのかなどを考えていきます。
- 違約金を知っておこう
- 違約金の支払い義務について
- 自分の都合じゃない場合の対処
記事の内容だよ
賃貸契約の違約金はいくら
賃貸契約での違約金はいくらくらいになるのか。
通常は賃料の1ヶ月分程度がかかると思っていただければ誤解はありません。
違約金に関しては、住みたい物件を決めて、申し込み、契約の時点でする「重要事項説明」で言われます。
宅地建物取引業の資格、いわゆる「宅建（タッケン）」を持っているものと、入居者の間で交わされる説明です。眠たくなりますが、ここで申し込みとはちょっと違うぞと気づくことも稀にありますので、注意して聞いてください。
物件によっては賃料の1ヶ月分以上であるかもしれませんので、確認をしておきましょう。
賃貸での違約金が発生する理由
違約金は完全にマンションを貸す側にとって有利な特約ですが、これは以前にトンズラする人が多かったから歴史的な名残なのかもしれません。
人が住んでからすぐに出られて、また募集をかけてとなると貸す側も大変ですからね。
いつの世も、資産を持っている側がイニシアチブ（主導権）を取れるんですよ！
短期間での契約解除は違約金が発生する
記事の冒頭でもお話をしましたが、短期間での契約解除により違約金が発生してしまうケースが多いです。
私が住んでいたマンションは礼金0でしたがやはり、1年以内の退去をする場合は「違約金として賃料の1ヶ月分を支払う」こととなっていました。
賃貸契約で違約金がある物件の例
礼金が0の場合であったり、2ヶ月前退去予告（通常は退去1ヶ月前に入居者から告げる）の場合に違約金がつくことが多いです。
物件によっては条件が変わるのでこのあたりは担当の不動産屋に確認をするのが一番良いです。
心配な方は2年以内に出ることも想定内だと思うので、聞いた上で違約金がかからない家を選んだほうがムダ金を支払わずにすみます。
定期借家契約の場合は違約金がない
定期借家契約といって、住む時点で年数が決まっている物件は違約金がほとんどありません。どのみち出るはずだったのにすぐに退去して違約金とられたら普通にアレ？ってなりますね。笑
住んでからのトラブルで早期退去の場合
自分の都合ではなくて、住んだ先のトラブルでの早期退去の場合はどうでしょうか。
となりの人があまりにもうるさいとか、窓がガタガタするとか、ですね。こういった場合はどの不動産屋も経験があるとは思いますし、入居する方も経験があるかもしれません。
基本的には、まずは管理会社に連絡をして問題を解決してもらうことです。前もって言っていないことでのトラブルは管理会社側で片付けてもらうことを前提に話をすすめるべきです。
それでもなおトラブルが解決できなければいよいよ、管理会社にも相談をしてください。こじれるようであれば示談、もしくは裁判です。
弁護士さんの話によると、下記のように書かれています。
貸主がそうした状況であることを知りながら、放置して何の対策も講じなかったとすれば、賃貸借契約上の義務の完全な履行を怠ったものとして、不完全履行という債務不履行責任を負い、借主は精神的苦痛を理由とした慰謝料の請求や家賃の減額が請求できます。
出典：週刊ポスト/騒音問題 迷惑隣人とモメず違約金払わず引っ越せるものか
まずは相談、そして環境をチェックしてもらい、こちら側の妄想や誤解でなくて、本当に「住んでいる場所の不備」によるものであれば違約金は支払わなくてもよく、むしろ慰謝料をもらうこともできるかもしれません。
私はここまでする根気はありませんが。汗
住む場所は大切なので、あまりにもひどい対応をされた場合には手順を踏んで挑んでください。
違約金を支払わないとどうなる
違約金というのは、100対0で私ら住む側ではなくて、住まわせる側（貸す側）のための特約なんですよね。なので、入居者側からすると支払う義務なんてないのでは？と思うのも当然だとは思います。
仮に違約金を支払う状態になったとして、裁判に持ち込んでも、重要事項説明にて話を聞き、署名・捺印をしてしまえば勝訴するのは難しいと言われています。
参考元：（一社） 大阪府宅地建物取引業協会/「賃貸借契約における短期解約の違約金について」
仮に逃げたとして、債権回収会社に債権を譲渡された場合には支払うと言っていたのにもかかわらず支払わないと無視を決め込むと額にもよりますが、ヤツらは簡単に民事を起こしてくるので、敗訴でしょう。
直接「弁護士ドットコム」などで検索をしてみると出てきますが、契約事項は通常10年です。業者間や会社間ですと5年となっています。債権を譲渡した場合は5年でしょうが、直接不動産会社が回収をしてくるとなると10年間です。
私の方から無視をするんだ！とは大声で言えませんが、10年間一銭も返さずに、かつ一切の返す意思も見せない！ことができるのであれば無効にすることもできるでしょう。
理論上はということで、私はやったことがありませんし、どんな手を使われて債権回収されるかわかりませんので、無難に支払うのが利口だとは思います。
まとめ
賃貸の短期解約での違約金の支払いについてでした。
- 違約金は通常は賃料の1ヶ月が多い
- 礼金なし物件は違約金発生が多い
- 違約金の支払いは義務だが逃げることもできる？
- 騒音問題などの場合はまずは「相談」
署名・捺印の効果って今も昔も強いんですねえ。同意したってことですもんね。
確かに婚姻届出したけど、やっぱり離婚しようってなったら慰謝料請求できそうだしね。
もっと真剣に重要事項説明を聞こうと思った元不動産屋でした（´-`）.｡oO
